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額外新聞=捷運環狀線第一階段預計明年底完工驗收，房仲業統計實價資料，沿線14個站，去年僅有一站房價撐住，其他均下跌，其中又以鄰近工業區的兩個站區跌幅較重。根據永慶房產統計，唯一上漲的是板新站，去年均價一坪41.6萬元，較2015年一坪小漲1.9萬、4.8%。跌最重的是橋和站，跌幅逾一成，新北產業園區站下跌9.7%，跌幅次深。永慶房產經理謝志傑表示，近年房市低迷，房價不斷修正，也打破捷運不敗的神話。不過捷運站擁有交通優勢，尤其環狀線串聯新莊、板橋、中和及新店，轉乘也方便，在房價修正後，通勤族反而可逢低入場。永慶統計，環狀線第一階段，去年以位於板橋板新路、中山路口的板新站，周邊房價最抗跌，去年平均單價41.6萬/坪，較2015年小漲4.8%，是第一階段唯一上漲站區。謝志傑分析，板新站和四鐵共構的板橋站，一站之隔，鄰近板橋新板特區及埔墘商圈，周邊生活機能完整，讓該站房價抗跌高人一等，交易量也名列環狀線前三名。環狀線沿線熱門站區，包括大坪林站、景安站、板橋站、幸福站等，近二年房價都下跌，不過跌幅不大，都在5%內。橋和站、新北產業園區站均價下跌較深，主要是鄰近工業區，環境，產品差異性大，低價物件交易較多時即會讓均價呈現明顯下滑。
額外新聞【文●王柔雅】房市交易量連年下跌，2016年住宅成交量跌破28年來的新低點，房仲業爆發一連串倒店潮、兵敗如山倒，但此時卻有人奔走全台開班授課，當起房仲救星搶救業績。他是馬到成功生活行銷公司執行長馬先右，全台灣房仲業1/10的加盟門市，都上過他的課。2011年至今，馬先右累積學員數超過5萬人次，橫跨12大房仲品牌，近2年還西進中國，幫北京最大的北京鏈家地產教課，單堂課學員就高達上千人。馬先右入行當房仲的第3年，就拿下永慶房屋全公司業績總冠軍，1997年還拿下房仲業最高榮譽金仲獎冠軍。近年經濟不振、百業蕭條，《哈佛商業評論》即指出，業務員常用的強迫行銷術，將不再管用，反之，得改採「低壓推銷」。讀懂自家官網in服務名人等皆能引起話題要成功，第一招就是要勤勞，但從何處開始？馬先右回答：「先讀懂你的公司。」歷經長達18年的實戰經驗，他發現顧客最常問的問題，就藏在一般人最易忽略卻最易取得的公司官網裡。例如，把公司的成立時間、擅長經營哪些商圈、曾服務過的名人客戶，鉅細靡遺的說明，目的是為表江湖地位，進而建立客戶信任，證明自己有能力接手服務。而房仲網常見的「店長推薦」、「降價物件」、「稀有釋出」等標記，通常是性價比高或鮮少釋出的名宅，也是顧客最容易好奇的個案，很適合引起話題，乘勢了解顧客需求。房市慘澹，卻有人在馬先右（中）指導下業績創新高，連加盟店霸主、區域冠軍店如「店面王」、「南崁王」都來找他，可說是房仲界天王助攻器。(攝影者．郭涵羚)聽顧客需求in從談話找線索，忌滔滔不絕「不用主動推銷，但當客戶問你，一定要立刻就能回答，」馬先右認為，理性消費者在購買前，多半對產品已有既定想法，過度行銷容易招致厭惡，最常見的是，顧客一透露喜好，業務員就強硬推銷，「客戶一旦覺得有壓迫感，就會排斥。」爭取到拜訪機會，切忌滔滔不絕的說，而是要先聽，探詢出顧客「最在意的需求」，馬先右指出，顧客談話內容中，隱藏許多「線索」，也是接下來該強化的對話主軸。服務留餘溫in平時常問候，需要時都在「一個成功的業務，要能建立個人品牌，」馬先右表示，理性、高價產品銷售，打的是馬拉松戰，需求不一定會發生接觸客戶的當下，因此得讓顧客隨時都找得到你。顧客生日、重要節日如春節、端午節等，保持「一年七卡」的節慶問候，但這階段的聯繫，只是為了保持「服務餘溫」，切忌帶有太高的目的性，除非顧客問起，不須談及公務。建議有所本in務實提供市價等數據參考越是高價產品，越需要花時間仔細斟酌，例如購屋考慮時間，動輒1、2年，馬先右表示，這時業務員要把自己當顧問、而非業務，「建議客戶要有所本，」例如依據實價登錄、目前市價、近期成交行情，提出建議價格；或購買高價車款，則提出附加配備、贈品的價格，實際計算出最終售價。「如果我是你的話……，」「之前成交的價格是……，你參考看看，」馬先右建議，業務員可以嘗試多加運用以客戶為主角的說法，表明輔佐成交的角色。成功的業務員，都有獨到的方法，在理性消費的當代，當銷售人員能長線布局、讀懂顧客需求、量身訂做銷售策略，就有機會打動你的理性客戶，賣出你的高價產品。的地區之一，而他們有很多人為了省錢合租房子。
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額外新聞預售房市買氣近來略有回溫，不過，市調統計，北台灣三年前推出的建案，迄今還有四成、2.3萬戶還沒賣掉，累計近三年北台灣餘屋達7.8萬戶，依目前去化速度，保守估計至少三年才能消化。房仲業建議想揀便宜的購屋人多注意建商手上餘屋，在建商積極出清下，預料會有較大讓利空間。上市建商名軒開發總經理李木鐸日前受訪就表示，名軒手上有40多億成屋待銷售，為加速去化，建案平均會讓利5%~8%。住展雜誌統計2016年北台灣新推案銷售情況，全年新推4.2萬戶，但僅售出1.2萬餘戶，剩餘近3萬戶，平均銷售率不到三成，創歷史新低。房市自2014年明顯由多轉空，以近三年來看，2014年共推出5.9萬戶，賣了三年，迄今仍有近四成、2.3萬戶無法賣掉。2015年建商減量，推案降至4.5萬戶，但截至去年底仍有超過一半、2.4萬戶滯銷。住展雜誌企研室經理何世昌表示，去年新屋市場全年僅去化1萬2000多戶，今年預估在建商調整產品、開價平實下，買氣會提升，但即使去化速度增一倍，依目前餘屋庫存量，也得三年才能消化。他說，過去三年建商沒賣掉的餘屋，大多是景氣好時所做規畫，其中不少是大坪數、公設多的產品。這類住宅，景氣好時很好賣，目前買方以實用、平價，自住為主，如果不降價，想順利去化不易。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，儘管買氣差，但上市建商為了業績，仍持續推案，除了規畫調整，以二、三房為主，在價格上也多有讓步。對建商來說，目前手上餘屋，不僅得面對其他餘屋賣壓，也面對新案的競爭，恐怕賣得越晚、套得越深。預料這類產品未來會出現較明顯降價，以加快銷售速度
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▲屬於日本秋田的「神鬼」傳說真實上演！（圖／秋田縣觀光振興課提供）
記者黃琬茹／日本秋田報導、攝影
鬼怪傳說真實上演！陸奧五大雪祭之一的「神鬼柴燈祭」，每年2月中在秋田男鹿市真山神社舉行，是祭神活動「柴燈祭」和民間傳統活動「神鬼」結合起來的冬天代表觀光祭典，到場民眾能近距離一睹魄力十足的神鬼，感受現場雄壯又熱鬧的氣氛。
在秋田男鹿市，有著獨特的「神鬼NAMAHAGE」傳說，只要到了除夕夜晚，帶著可怕面具的「神鬼」就會找上門，挨家挨戶地詢問家中有沒有愛哭的孩子？有沒有懶惰的人？並告誡他們要更努力工作，有如日版虎姑龍井房屋三胎婆故事，更是當地特有的傳統習俗。
▲步行在大雪中，慢慢前往祭典會場。
祭典當晚，在大雪中前往會場，沿途感受到一陣陣的刺骨寒風，卻澆不熄眾人內心的雀躍。
▲走上階梯，歷史悠久的真山神社映入眼簾。
▲廣場上聚集許多民眾，為了即將目睹傳說中的「神鬼」而熱血沸騰。
首先，以獨特的驅邪神樂「湯之舞」及祭神儀式「鎮釜祭」霧峰二胎借款揭開序幕！湯之舞是男鹿地方特有獻給神靈的驅邪樂舞，鎮釜祭則是古老的傳統儀式。在大鍋裡把水煮沸，神官一邊吟唱著咒文，一邊用稻草掃帚攪拌，接著用浸透熱水的掃帚，將煮沸的水撒在四周。
西屯二胎借款▲傳統祭神儀式「鎮釜祭」。
現場更會重現真山地區的除夕夜景象，「神鬼NAMAHAGE」傳說真實上演，帶著可怕面具的「神鬼」開始挨家挨戶地詢問家裡愛哭孩子在哪？懶惰的人躲去哪？留下告誡話語，並獲得居民會努力向上的承諾後，才願意離開。
▲真山地區的神鬼NAMAHAGE傳說真實上演。
▲現場還可以看到精彩的太鼓表演，讓在場所有觀眾為之震撼。
▲帶著紅、藍面具的神鬼跳著激昂舞蹈，讓人目不轉睛。（圖／秋田縣觀光振興課提供）
在熊熊燃燒的柴燈火前，帶著可怕面具的神鬼們，跳出一隻隻雄壯又有魄力的舞蹈，瞬間抓住前來遊客們的目光。
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▲震撼人心的「神鬼舞」。（影片／記者黃琬茹攝）
接著，重頭戲到來！手舉火把、帶著各式面具的神鬼們一邊發出怒吼，一邊從雪山上狂奔而下，磅礡氣氛立即感染所有現場遊客。之後，神官會把用柴燈火烤好的護摩餅獻給神鬼，牠們便會回到深山中，祭典也差不多進入尾聲。
▲手舉火把的神鬼們，從雪山上狂奔而下。（圖／秋田縣觀光振興課提供）
對男鹿市居民來說，神鬼是年關時節到訪的神明，象徵新年到來，也被視為告誡人們不可偷懶的神明化身，更是一種福氣代表，但對遊客來說，這可是千載難逢的好機會，能近距離觀賞到震撼人心的「神鬼霧峰房屋三胎北屯房屋三胎」習俗，並留下永生難忘的回憶。
神鬼柴燈祭
地點：男鹿市北浦真山神社（神鬼館附近）
活動日期：每年2月的第2個星期五、六、日舉行
官方網站（交通資訊可由此查詢）
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